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Crédit immobilier : comment ça marche ? - Le 08/02/2021

Avant de souscrire un crédit immobilier, il est important de se poser un certain nombre de questions. Que sert-il à financer ? Comment déterminer votre capacité d’emprunt ? Quel est son coût mais aussi comment comparer les différentes offres de crédit ?

Crédit immobilier : comment ça marche ?


Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

D’après le Code de la consommation, un crédit immobilier peut financer :

  • l’acquisition d’un bien (appartement, maison, terrain) à usage d’habitation, voire à usage mixte (habitation et professionnel)
  • les travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien du bien acquis
  • les travaux de construction d’une habitation (notamment lors de l’achat d’un terrain).

Lorsqu’un établissement bancaire vous accorde un crédit immobilier, celui-ci peut exiger une garantie, pouvant prendre la forme :

  • d’une hypothèque portant sur le bien acquis par le biais du crédit ou un autre bien en votre possession, que la banque pourra saisir en cas de défaut de remboursement
  • d’une caution souscrite auprès d’un organisme financier qui s’engage à rembourser le crédit à votre place en cas de défaillance
  • du privilège de prêteur de deniers qui permet à la banque d’être indemnisée en priorité si le prêt immobilier n’est plus remboursé.


Comment déterminer votre capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt est déterminée par l’établissement bancaire à partir des éléments suivants :

  • l'ensemble de vos ressources (salaire, pension de retraite, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), revenus locatifs, etc.)
  • l'ensemble de vos charges (mensualité de remboursement de crédit en cours, loyer si vous êtes locataire et le demeurez une fois le bien acquis, éventuelle pension alimentaire, etc.).

Pour calculer votre capacité d’emprunt, l’établissement bancaire détermine votre revenu disponible en soustrayant vos charges de vos ressources.

Elle applique ensuite à votre revenu disponible un taux d’effort, généralement compris entre 30 % et 33 % de votre revenu disponible. À compter de 2021, votre taux d'effort peut atteindre 35 % (voir encadré ci-dessous).

Cette opération permet à la banque de distinguer :

  • le montant que vous pouvez allouer chaque mois au remboursement de votre crédit
  • votre reste à vivre, qui vous est nécessaire pour vous acquitter du reste de vos charges.

Afin de vous aider à déterminer la faisabilité de votre projet immobilier, l’agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) a mis au point un simulateur de diagnostic de financement pour vos projets d’accession à la propriété.

 


Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émet périodiquement des recommandations à l’attention des établissements bancaires concernant les conditions d’octroi de crédit afin de prévenir les risques de surendettement des ménages.

Pour 2021, le HSCF recommande aux banques :

  • de ne pas dépasser un taux d’effort de 35 % des ressources de l’emprunteur
  • de limiter la durée de l’emprunt à 25 ans, pouvant s’accompagner d’une période de différé de 2 ans, notamment dans le cas d’une vente en l’état de futur achèvement (achat sur plan).

Ces recommandations ne signifient pas pour autant qu’un établissement bancaire se doit de vous accorder un crédit avec un taux d’effort de 35 % sur une durée de 25 ans. Comme le rappelle la CNIL : « il n’existe pas de “ droit au crédit ”. L’établissement financier est libre de signer ou non un contrat de prêt ».


 

Source : Bercy Infos Particuliers

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